Zákon o realitním zprostředkování byl ve Sbírce zákonů vyhlášen dne 17.2.2020, číslo zák. 39/2020 Sb., účinnost nastává 3.3.2020.

Co přináší nový Zákon o realitním zprostředkování? (dále jen „ZRZ“)
Cílem nového zákona je především vyšší ochrana spotřebitele a zamezení některých nekalých praktik jako je např. zatajování právního stavu nemovitosti. Aplikace zákona do praxe by měla vést ke zkvalitnění poskytovaných služeb i ke zvýšení důvěryhodnosti a váženosti profese realitního makléře. Zákon o realitním zprostředkování, paragrafové znění je k dispozici zde. 

ZRZ nově zavádí podmínky, které budou muset realitní kanceláře i realitní makléři dodržovat. Jasně stanoví požadavky na odbornou způsobilost a také nově přináší povinnost pojištění profesní odpovědnosti pro realitní kancelář i realitní makléře. Realitní zprostředkovatelé budou nově zapisováni do veřejného seznamu pod Ministerstvem pro místní rozvoj.
Pro nás v REALITYTRADE, se s příchodem nového ZRZ, nic zásadního nemění! V naší realitní kanceláři stále klademe vysoký důraz na pravidelné vzdělávání, což v praxi znamená, že máme nejenom potřebné znalosti, ale především zkušené makléře s dostatečnou praxí v oboru! Nově nastavená pravidla považujeme za naprostou samozřejmost. Nové požadavky ZRZ budeme včas aplikovat do praxe.

Ani nový ZRZ dle našeho názoru zdaleka neřeší všechny problémy se kterými se realitní trh v současné době potýká. Některá ustanovení je možno vykládat různě. Zatím není k dispozici ani prováděcí předpis. Skvělou zprávou pro nás však je, že nastavuje alespoň základní pravidla hry a požadavky na odbornost makléřů. Až čas ukáže, do jaké míry tento zákon bude mít vliv na zavedenou realitní praxi. Dá se očekávat, že také bude třeba dalších zásahů a novel.

Základní pojmy:

Realitní zprostředkovatel
Realitní zprostředkovatel je ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, tj. vyhledání třetí osoby, která má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

Realitní smlouva
Realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí vlastnických práv k nemovité věci nebo smlouva, s níž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc (nájemní nebo podnájemní smlouva, pacht apod.).

Vázaná živnost
Velkou změnou je také související změna živnostenského zákona, kdy se činnost realitních zprostředkovatelů mění z živnosti volné na živnost vázanou s označením „Realitní zprostředkování“, což v praxi znamená, že realitním zprostředkovatelem již nebude moci být úplně každý, jako doposud. Nově budou muset realitní zprostředkovatelé pro získání živnostenského oprávnění doložit kromě bezúhonnosti také odbornou způsobilost. Předpokládá se, že pro mnohé realitní makléře budou nově zákonem dané podmínky neakceptovatelnou překážkou a s realitní činností skončí.

Povinné pojištění
ZRZ zavádí realitním zprostředkovatelům povinnost pojištění profesní odpovědnosti s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1,75 mil. korun na jednu pojistnou událost a nejméně 3,5 mil. korun pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. U jednotlivých realitních makléřů jednajících jménem realitní kanceláře jsou tyto limity sníženy na polovinu. Splnění této povinnosti zprostředkovatelé dokládají Ministerstvu pro místní rozvoj.

Zprostředkovatelská smlouva
Dříve mohla být zprostředkovatelská smlouva uzavřena i ústně, ale podle nového ZRZ musí mít písemnou formu! Aby byla smlouva o zprostředkování platná, musí v ní být alespoň obecným způsobem označen předmět převodu, výše kupní ceny a výše provize, případně způsob jejího výpočtu. Výhradní zprostředkovatelskou smlouvu je nově možno uzavřít jen na dobu určitou a to maximálně na dobu šesti měsíců. Nevýhradní zprostředkovatelskou smlouvu lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou. Smlouva na dobu určitou může být opakovaně prodloužena, přičemž prodloužení je možno ujednat nejdříve třicet dní před uplynutím sjednané doby - nikoliv automatickou prolongací při podpisu smlouvy, jak bylo doposud běžnou praxí. Výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou nesmí být delší než jeden měsíc.

Informační povinnost
Zprostředkovatelé mají vůči zájemcům o koupi či pronájem informační povinnost. Kromě veřejně dostupných informací z katastru nemovitostí jsou povinni zprostředkovatelé zájemce informovat také o případných dalších podstatných skutečnostech, které nejsou v katastru nemovitostí zapsané a o kterých by vzhledem ke své odborné způsobilosti měli vědět. Např. zákonné předkupní právo spoluvlastníků, nesrovnalost mezi právním a faktickým stavem (černé stavby), případně problematičnost přístupových cest (přístup přes cizí soukromý pozemek), ochranné pásmo vedení vysokého napětí apod.
Zákon dále ukládá zprostředkovatelům povinnost předložit zájemcům nejpozději v den uzavření realitní smlouvy výpis z katastru nemovitostí, tj. list vlastnictví dané nemovitosti ne starší než 3 pracovní dny.

Provize
Jak už bylo zmíněno, výše provize nebo způsob jejího výpočtu musí být jasně uveden ve zprostředkovatelské smlouvě. Standardně je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Ledaže by ve smlouvě o zprostředkování bylo uvedeno poučení, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Pak může být splatnost provize vázána i k obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy (např. k uzavření tzv. rezervační smlouvy). Případná záloha na provizi, je-li ujednána, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.
V případě, že má zprostředkovatel ujednanou provizi u téže nemovitosti od kupujícího i prodávajícího nebo pronajímatele i nájemníka, je povinen toto klientům oznámit a to vč. výše sjednané provize s protistranou.

Úschovy
Zprostředkovatel sice není oprávněn nabízet úschovu kupní ceny, ani ji zprostředkovat jinde než u banky, notáře, advokáta nebo exekutora, avšak ani možnost úschovy u zprostředkovatele zákon nevylučuje. Tato je možná pouze v případě, že o ni zájemce zažádá v písemné formě na samostatné listině. Při realitní úschově peněžních prostředků je povinen zprostředkovatel dodržet přísné podmínky dle § 4 odst. 2 ZRZ. Do budoucna tedy nebude možné, aby realitní kanceláře měly uschované peněžní prostředky klientů na svých běžných provozních účtech a volně s nimi nakládaly. Minimalizuje se tak riziko, že budou tyto prostředky zpronevěřeny nebo postiženy exekucí apod.

A co říci závěrem?

Víme, že se svět s s tímto novým zákonem č. 39/2020 Sb. bude točit úplně stejně jako včera. Naši klienti zůstanou stejní. I naše práce zůstane stejná, někdy krásná, někdy těžká. Ostatně i my sami chceme zůstat a zůstaneme stejní. Věříme, že se i díky tomuto zákonu změní pohled lidí na nás, na realitní zprostředkovatele. A také chceme věřit, že naše dobrá a poctivá práce nám přinese více spokojených klientů i větší podíl z koláče prodaných nemovitostí! Víme, že toto za nás nevyřeší nějaký zákon, ani ten realitní. Toto můžeme změnit jen my sami!