PŘEDKUPNÍ PRÁVO PODÍLOVÝCH SPOLUVLASTNÍKŮ JE OD 1. 1. 2018 OBNOVENO!

Pozměňovací návrh při schvalování novely Nového občanského zákoníku, který s účinností od 1. ledna 2018 opět zavádí předkupní právo na podíl spolumajitele u nemovitostí a byl schválen velmi těsně, o pouhé dva hlasy.

Od 1. 1. 2018 se tedy díky zákonu 460/2016 Sb., kterým se mění zákon 89/2012 Sb., zavádí do Občanského zákoníku opět Předkupní právo. Předkupní právo nově platí u úplatných i bezúplatných převodů. Výjimkou je pouze převod podílu na osobu blízkou a upravuje ho Občanský zákoník v §1124 a §1125, kde se říká že:

§1124
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
§1125
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
Předkupní právo se tedy bude vztahovat na převody spoluvlastnických podílů úplatné i bezúplatné

Co bude znamenat návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí?
- Pokud se spoluvlastník vzdá předkupního práva, musí se taková informace nově zapsat v katastru nemovitostí.
- Vlastník pozemku či jiné nemovitosti má povinnost písemně nabídnout k odprodeji svůj podíl nejprve dalším spoluvlastníkům, kteří mají tři měsíce na rozmyšlenou, zda část nemovitosti koupí.
- V případě, že spoluvlastníci odprodej odmítnou, může jej vlastník prodat třetí straně. Pokud ale svůj podíl neprodá ani jinému zájemci a cenu změní, musí opět podíl nejdříve nabídnout spoluvlastníkům s předkupním právem. Na možný prodej si pak počká další tři měsíce, které mají oslovení spoluvlastníci na reakci.

Výjimku z předkupního práva v tomto případě budou mít tzv. osoby blízké. Okruh osob blízkých je uveden v §22 Občanského zákoníku a je vymezen jako: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen "partner"); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.”

Postup při prodeji podílu:
Vlastník podílu na nemovitosti má tedy od 1. 1. 2018 povinnost při jeho prodeji nabídnout ostatním spoluvlastníkům svůj podíl za stejných podmínek. Navíc je nutné nabídku učinit až po podpisu kupní smlouvy a uvést podmínky prodeje. Tato nabídka vyžaduje písemnou formu.
V praxi to znamená, že po uzavření kupní smlouvy bude zaslána poštou výzva/nabídka na uplatnění předkupního práva ostatním spolumajitelům dle adresy uvedené v Katastru nemovitostí. Současně bude zaslána kopie kupní smlouvy, ve které se mohou “začernit” osobní údaje kupujícího. V žádném případě není možné takto skrýt cenu nemovitosti.
POZOR: Pokud bude učiněna nabídka před podpisem Kupní smlouvy, bude nutné po jejím podpisu učinit novou nabídku. Jinak je to stejné, jako by předkupní právo spoluvlastníkům nebylo nabídnuto.

Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od doručení nabídky. Je tedy nutné posílat dopisy doporučeně s tzv. dodejkou, aby bylo k dispozici oficiální potvrzení o odeslání a převzetí zásilky. Dle Občanského zákoníku §573 lze využít i tzv. domněnku doby dojití, která říká, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání. Je-li zásilka adresována do jiného státu, pak se počítá 15. den. V tomto případě postačí obyčejný doporučený dopis.

Když je více zájemců? Pokud se prodává spoluvlastnický podíl, může být spoluvlastníků i několik desítek. Co když uplatní předkupní právo více lidí najednou? V tom případě budou mít právo tento podíl odkoupit všichni a to v poměru jejich podílů na nemovitosti.

Vzdání se předkupního práva. Občanský zákoník v §1125 umožňuje také tzv. vzdání se předkupního práva. U nemovitostí se zapisuje do Katastru nemovitostí. Lze předpokládat, že u nově vznikajících developerských projektů bude tato možnost využívána právě kvůli usnadnění následných prodejů.

Bezúplatný převod. V případě, že dochází k bezúplatnému převodu nemovitosti např. darovací smlouvou, mají ostatní spoluvlastníci také možnost využít předkupního práva. V tomto případě bude stanovena cena obvyklá (znaleckým posudkem) a nemovitost bude prodána dle poměru podílů spoluvlastníků na nemovitosti.

POZOR - Garážová stání, příjezdové komunikace, sklepy. Z realitní praxe považujeme za největší komplikaci a riziko při realitních obchodech, právě převod podílů s velkým množstvím spoluvlastníků. Ze zákona se totiž takový převod týká i garážového nebo parkovacího stání či sklepních kójí. V posledních letech totiž developeři běžně prodávají garážová stání a sklepy jako podíl na nebytové jednotce. Dalším komplikovaným případem může být např. přístupová komunikace k rodinnému domu. Představte si soubor nově postavených rodinných domů v rámci staré zástavby v menší obci, kde stavebník převedl přístupovou komunikaci na vlastníky 10 rodinný domů. Každý tak vlastní 1/10. Pokud se rozhodne jeden z majitelů prodat dům, musí nabídnout nejdříve tento podíl na komunikaci ostatním spoluvlastníkům (pokud není uvedeno jako přídatné spoluvlastnictví). V tomto případě může dojít k tomu, že kupující nebude mít zajištěn přístup k nemovitosti. Pak nezbude kupujícímu nic jiného, než podat soudní žalobu na zřízení věcného břemene práva přístupu. Domníváme se, že v těchto případech bude bohužel docházet i ke snížení ceny prodávané nemovitosti bez takového přístupu. Což může vést až ke “zmaření” celé takové transakce.

Vlastníci části nemovitosti, kteří budou od 1. 1. 2018 prodávat podíl na nemovitosti tedy musí svůj podíl nabídnout přednostně ostatním spoluvlastníkům. Při porušení předkupního práva se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat 3 roky zpětně na nabyvateli spoluvlastnického podílu, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za kterých jej nabyl od původního spoluvlastníka. Pokud tak nabyvatel neučiní, lze tuto povinnost vynucovat i soudní cestou.

Zde je zajímavý článek, který se zabývá způsoby, jakými lze předkupní právo “teoreticky” obejít. Upozorňuji, že tento článek nemá být návodem jak předkupní právo obcházet, ale spíše zamyšlením, jaké varianty se nabízejí a jaká jsou jejich úskalí. Článek k dispozici zde: https://www.adol.cz/blog-jak-obejit-predkupni-pravo-spoluvlastnickych-podilu/